Смотрите также
Фото: Reuters.com
«Сбербанк» собирается понизить в 2017 году ставки
по ипотеке до 11% годовых. Собственно, у него и сейчас
ставка не особо выше, примерно 12-14%. Цифры реальные, мои знакомые
несколько месяцев назад купили в ипотеку студию в строящемся доме,
кредит был оформлен примерно под 12% годовых.
Глава «Сбербанка» Герман Греф встречался вчера с нашим
президентом и заявил, что на рынке ипотеки наблюдается некоторое
оживление. Владимир Путин, в свою очередь, посоветовал
гражданам идти в «Сбербанк» и покупать квартиры, пока они
не подорожали.
Почему президент полагает, что квартиры поднимутся в цене? Потому что это
закон рынка — уменьшение ставок по ипотеке влечёт за собой
увеличение стоимости квартир. Попытаюсь на пальцах объяснить механику
этого процесса.
Допустим, у нас на рынке есть одна квартира за 500 тысяч рублей.
Она стоит 500 тысяч, так как на неё есть два покупателя: Пётр,
у которого лежит в банке 500 тысяч, и Василий,
у которого лежит в банке 490 тысяч рублей. Так как Пётр может
заплатить за квартиру больше, цена на неё и устанавливается
по возможностям Петра.
Включаем теперь в игру ипотеку. Допустим, Пётр и Василий могут теперь
пойти в банк и взять там ипотеку на миллион рублей. Сколько
теперь стоит квартира? Полтора миллиона, так как именно столько готов теперь
заплатить за квартиру Пётр. Квартира-то одна: если Пётр попробует
поторговаться с застройщиком, завистливо дышащий ему в спину Василий
тут же выложит на стол свои 1 миллион 490 тысяч рублей.
В Петербурге подобное увеличение цен можно было наблюдать десять лет
назад. В 2006 году квартиры уходили по 30 тысяч рублей
за квадратный метр, а в 2008 году цена взлетела уже
до 90 тысяч. Причина? Банки начали массово выдавать ипотеку.
Идём дальше. Допустим, мы понижаем процент по ипотеке. Теперь,
спасибо низким процентам, Пётр может взять в кредит не миллион,
а полтора миллиона рублей. То же самое может сделать и Василий.
Сколько теперь будет стоить их единственная квартира? Правильно. Два
миллиона рублей. И если вы думаете, будто низкие проценты
по ипотеке компенсируют удорожание квартир, у меня плохие новости для
вас. Нет, не компенсируют: квартир по-прежнему на всех не хватает, поэтому
рынок в данном случае выжмет из покупателей максимум.
Теперь хочу перечислить несколько менее очевидных вещей, о которых стоит
задуматься покупателю недвижимости.
1. Квартиры сейчас весьма дёшевы.
Мой знакомый программист купил на днях небольшую студию
в 15 минутах ходьбы от метро за 1 миллион 100 тысяч
рублей. Да, это строящийся дом, да, это очень маленькая квартира, да, это
конечная станция метрополитена. Да, юридически это уже даже
не Санкт-Петербург, а Ленинградская область. Но тем
не менее цена крайне низка для нашего города. Учитывая количество желающих
купить квартиры, долго это вряд ли продлится.
2. Квартир в России строится
очень мало. Мы сейчас строим жильё темпами лучших времён РСФСР, это
примерно 84 млн квадратных метров в год или по 0,6 квадратных метров
на человека.
В среднем на одного человека в России приходится
в настоящее время 24 квадратных метра жилья. Насыщение спроса
мы увидим, думаю, никак не раньше отметки в 50 метров
на человека. Несложно подсчитать, что до этого радостного момента
жильё нужно строить ещё почти полвека — и то, это если оптимистично
предположить, что строители прибавят темпа, дабы компенсировать рост
численности россиян и вывод из эксплуатации ветхого жилья.
3. Инфляция в России отнюдь
не является нулевой. Если вычесть из ставки в 11% инфляцию
в 7% — а примерно такую инфляцию аналитики ожидают
в ближайшие несколько лет — мы получим, что реальная ставка
по ипотеке составит относительно скромные 5%.
Если же учесть тот факт, что с ростом квалификации сотрудников растут
обычно и их зарплаты, покупка жилья в ипотеку кажется и вовсе
выгодным делом.
Кстати, когда кто-нибудь в очередной раз начнёт рассказывать вам сказки про инфляцию в 30% годовых, ткните его носом в ипотечные ставки и предложите озолотиться, взяв кредит по ставке на 20% ниже инфляции.
4. Несмотря на то, что брать
квартиры в ипотеку посоветовал сам президент, я бы предложил
всё же прикинуть вначале свои цели и свои возможности.
Если вы покупаете в ипотеку своё первое жильё, тут всё ясно —
момент весьма подходящий. Как бы сладко ни выглядели расчёты
мотыльков, привыкших жить одним днём в арендованном жилье, всё же
квартира в собственности — это совершенно иная степень комфорта,
финансовой надёжности и самоощущения.
Если вы расширяетесь, чтобы переехать, скажем, из двушки
в трёшку, я бы призадумался. Мировой кризис никто не отменял,
а ипотека — это как ни крути, но всё же риск.
Рисковать большими деньгами ради комфорта — сомнительная идея. Есть шанс
крепко проиграть.
Наконец, если вы хотите прикупить себе дополнительную квартиру, чтобы
сдавать её и иметь таким образом прибавку к пенсии, стоит
внимательно пересчитать свои предполагаемые доходы. Брать на такую
операцию ипотеку, которая будет отбирать у вас ползарплаты, наверное,
неразумно. Кризис, повторюсь, уже стучится во все двери, никто
не знает, что будет через год. Однако если на ипотеку будет уходить
только 10-15% от ваших доходов, тогда, пожалуй, можно уже
и задуматься о приобретении дополнительных метров.
5. Вкладываться в недвижимость
с целью продать её потом дороже — это азартная игра.
Вкладываться в недвижимость в ипотеку — это азартная игра
на кредитные деньги. Занимайтесь этим на свой страх и риск,
будьте готовы сильно проиграть. Я вас предупредил.
6. И последнее. Я надеюсь,
страдания валютных ипотечников достаточно наглядны, чтобы каждый осознал, что
при наличии рублёвой зарплаты ипотеку надо брать в рублях, а при
наличии валютной зарплаты ипотеку брать не надо вовсе?
Подведу итог
Не все кредиты одинаково полезны. Микрокредиты я рассматриваю как
преступление против человечности, кредитные карты — как узаконенное
воровство. Потребительские кредиты — как временное рабство должника.
Автокредиты уже не так однозначно плохи: в то время, как большая
часть автокредитов сильно дырявит карманы слабых на кошелёк автолюбителей,
иногда это всё же вполне выгодный способ для приобретения нужного
в работе автомобиля.
Ипотека стоит в этом списке особняком. Хоть без ипотеки квартиры
и стоили бы значительно дешевле, однако я не могу
не признать очевидного — если бы ипотеки не было, многие
семьи так никогда и не смогли бы накопить на собственное
жильё: все деньги расходились бы у них сквозь пальцы на другие
нужды.
Таким образом, коллеги, при всей моей нелюбви к банкирам, конкретно
за ипотеку я их осуждать не готов. У нас
не Америка — в России через 5-10 лет после подписания договора
с банком счастливый покупатель квартиры имеет все шансы закрыть кредит
и начать дышать полной грудью в окончательно выкупленном
им жилье.
P.S. Каждый раз, когда я говорю, что морковка полезна для зрения,
непременно находятся затейники, выкалывающие себе морковкой глаз. Поэтому
предупреждаю заранее: если вы после моей статьи оформите (или
не оформите) ипотеку — это будет исключительно ваше решение.
Я торжественно снимаю с себя всякую ответственность за ваши
удачи или неудачи.
Оригинал
публикации
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
